Mortgage Nedir ?


"Mortgage" aslında bir kredi değil, hukuki bir dokümandır. Türkçeye "ipotekli emlak kredisi senedi" olarak çevrilebilir.

Mortgage sistemi ise, “ipotek teminatına dayalı konut kredisi alacaklarının ikincil piyasalarda menkul kıymet olarak ihracı (ipotekli emlak kredisi senedi) ile sermaye piyasalarından fon temin etme esasına dayalı konut finansman sistemi” olarak ifade edilebilir.  Bu tanımdan anlaşılacağı gibi mortgage, basit bir konut kredisi değildir. Konut kredisinin mortgage olarak adlandırılabilmesi için ikincil piyasalar aracılığı ile sermaye piyasalarından fonlama yapılıyor olması gerekmektedir.  Bu sistem için kullanılabilecek Türk Dil Kurumu “Tutsat” sözcüğünü benimsemiştir ancak “mortgage” sözcüğü de günlük hayatımıza girmiş bulunmaktadır.

Mortgage ve Konut Kredisi Arasındaki Fark Nedir ?


"Bir konut kredisinin vadesi ne kadar uzarsa o kadar mortgage’a benzer” demek mümkün olmadığı gibi, “mortgage uzun vadeli konut kredisidir” ya da düşük faizli krediye mortgage denir” demek de doğru değildir. Yanlış tanımlamalardan birisi de “Mortgage kredisi, ipotek teminatlı konut kredisidir” demektir.  Bankalarca uzun yıllardır verilmekte olan konut kredileri de ipotek teminatlıdır ama mortgage kredisi oldukları söylenemez. Mortgage, yukarıda da açıklandığı gibi ikincil piyasalar aracılığı ile sermaye piyasalarından fon temin etmeyi içeren bir süreçler bütünüdür.   Basit bir ifade ile mortgage, sermaye piyasaları vasıtası ile fonlanan ve ipotek teminatları ile güvence altına alınan konut kredileridir.

Mortgage Kanununun Tüketiciler Açısından Önemi Nedir?


Bu kanun ile tüketiciler arasında yaygın olarak beklendiği gibi ani faiz düşüşleri olmayacaktır.  Zira kanun ve faizlerin doğrudan bir ilgisi de yoktur.  Tüketicilerin kısa vadede fark edebilecekleri farklar BSMV muafiyeti, değişken faizli kredi ürünleri ve erken kapatma cezasıdır.  KKDF muafiyetini haiz olan konut kredilerine BSMV muafiyeti de temin edilmiş olması aylık bazda küçük te olsa ödemelerde azalma sağlayacaktır.  Değişken faizli konut kredileri ise sabit faizli konut kredilerinden başka ürün bulunmayan birincil piyasaya büyük bir ürün çeşitliliği kazandıracaktır.  KFK’lar gelir gruplarına, meslek sınıflarına, coğrafik dağılıma, konut projesi türüne, vs. göre çok çeitli ürünler geliştirebilecek ve bu ürünlerden faydalanabilecek kesimler artacaktır. 

Sabit faizli ürünlerde anapara bakiyesinin %2’si tatarındaki erken kapatma cezası ise tüketicinin lehine görünmemekle beraber orta ve uzun vadede tüketicinin son derece lehine bir uygulamadır.  Zira, verdikleri konut kredilerini ikincil piyasalar üzerinden sermaye piyasası yatırımcılarına satan KFK’lar erken kapatmalardan kaynaklanan nakit akış aksamaları karşısında yatırımcılara olan yükümlülüklerini yerine getirmede ek maliyetlerle karşılaşmaktadırlar.  Bu nedenle, nakit akışındaki bu tür aksamaları asgariye indirebilmek için bu tür uygulamaların büyük önemi bulunmaktadır.  Nakit akışlarında ne kadar az oynama olursa, fon maliyeti ve kredi faizleri de o derece düşük olacaktır

Mortgage Sistemi ile Tanımlanan Süreçler Nelerdir?


Mortgage sistemi, birincil, ikincil ve sermaye piyasalarından oluşmaktadır.  Birincil piyasa tüketicilerin, konut satın almak için finans kuruluşundan ipotek teminatı karşılığında aldıkları bireysel kredilerden oluşan piyasadır.  İkincil piyasa ise birincil piyasada verilen konut kredileri alacaklarının yapılandırılıp sermaye piyasası yatırımcılarına sunulduğu piyasadır, sermaye piyasaları ise ikincil piyasa ürünlerinin yatırımcılar arasında alınıp satıldığı piyasadır.

Konut Finansman Kuruluşları (KFK) Nelerdir?


Bankalar haricindeki diğer Konut Finansmanı Kuruluşları, Yatırım Bankaları, Finansman Şirketleri, Leasing Şirketleri ve Katılım Bankalarıdır.
 

İpotek Finansmanı Kuruluşları (İFK) Nelerdir?


İFK’lar, KFK’ların verdiği ya da vereceği konut kredilerinden kaynaklanan uzun vadeli alacaklar karşılığında bu kuruluşlara yeni krediler verebilmeleri için kısa vadede nakit temin etmeye yönelik olarak ikincil piyasa araçları geliştiren kuruluşlardır.
 

Mortgage Kanunu Sayesinde Faizler Düşer mi?


Faizler kanunla düşmez.  Ancak, mortgage sistemi özü itibarı ile konut kredilerinin sermaye piyasası araçları ile daha düşük fonlanmasını ifade etiiğinden, gelecekte bu mekanizmaların işlerlik kazanması ile söz konusu maliyetlerin düşmesi ve bunların faiz düşüşüne yol açması beklenebilir.  Orta vadeli beklentiler, genel olarak faizlerin düşmesi yönündedir.  Bu beklentinin yanısıra, mortgage sistemi ile tanımlanan süreçlerin de işlemesi ile konut kredilerindeki düşüşün daha fazla olması doğal olarak algınalmalıdır.
 

Konut Fiyatları Artacak mı? Konut Almanın Zamanı mı?


Konut fiyatları büyük bir kriz olmaması durumunda uzun vadede her zaman artma eğilimi göstermektedirler.  Ekonomik kriz durumlarında bile, uzun vadeli fiyatlara bakıldığında konutların değerlerini büyük ölçüde geri kazandıkları görülmektedir.  Deprem, sel gibi nedenler ile değer kaybeden konutlar bunun dışında tutulmalıdır.  Ancak konut fiyat artış hızı ve faiz düşüş hızı arasında bir matematiksel bir bağlantı kurmak güçtür.  En doğru yaklaşım ihtiyaç analizidir.  Eğer yatırım amaçlı değil de barınma amaçlı konut alımı yapılacaksa, bunun bir zamanlaması yoktur.  Barınma amaçlı olarak alım gücüne paralel olarak temin edilebilecek bir kredi ve bir miktar peşinat ile her zaman konut alınabilir.

 

Mortgage Kanununun Konut Yapımcıları Açısından Önemi Nedir?


Türkiye’de sayısal anlamda bir konut sıkıntısı bulunamaktadır.  Konut sorunu esasen bir satın alınabilirlik ve kalite sorunudur.  Mortgage sistemi yukarıda açıklanan şekilde faizlerin düşmesi, vadelerin uzaması ve ürün çeşitliliğinin artması gibi avantajlar sunmkaktadır.  Bu da toplumun daha geniş kesimleri tarafından kurumsal konut kredisi olanaklarından faydalanılabileceği anlamına gelmektedir.  Artan talep ve satın alma gücü konut yapımcıları için önemlidir.  Satılan konutlar ipotek altına alınıp ikincil piyasalara arz edildiğinde, sermaye piyasası yatırımcıları bu araçları temsil ettiği nakit akışının özelliklerine büyük önem vermekteedir.  Bu özellikler arasında konutun bulunduğu coğrafik konum (deprem, zemin, vs.), yasal ruhsatların varlığı (inşaat, iskan, vs.), yapı denetim raporu, sertifikalı uzman tarafından hazırlanmış değerleme raporu sayılabilir.  Bunun da konut sorununun ikinci etmeni olan kalite sorununa orta vadede olumlu katkı yapacağı beklenmelidir.  Mortgage kanunu bir yerde, konut sorununa çözümleri kanunda tanımlamamış, ancak konut sorununa çözüm olacak düşünceleerin piyasa oyuncuları tarafından dikte edilmesinin önünü açmıştır.
 

Hangi Meslek Dalları Önem Kazanacak?


Mortgage sistemi içinde tanımlanan süreçler göz önüne alındığında değerleme uzmanlığı, mortgage dağıtım uzmanlığı (broker), mortgage’a yönelik  sigortacılık,  mortgage ürün geliştirme uzmanlığı gibi meslek dallarının önem kazanacağı ifade edilebilir.  Bunun yanısıra verimliliği artırmak bakımından kurumsal KFK’ların (Bankalar) konut kredilerini bireysel bankacılık faaliyetlerinin bir alt dalı olmaktan çıkarıp ayrı bir faaliyet alanı olarak ele almalarında yarar bulunmaktadır. 
 

Mortgage Kanununun Bankalar (KFK’lar) Açısından Önemi Nedir?

 
Bugüne kadar konut kredilerini bilançolarındaki kısa vadeli varlıklardan fonlayan ve bundan kaynaklanan yüksek maliyetler ile boğuşan bankalara, verdikleri/verecekleri kredileri sermaye piyasası enstrümanına dönüştürme imkanı sağlanmıştır.  Bankalara ek risk yönetim araçları verilmiştir.  Zaten bu sayede orta ve uzun vadede faizleri düşmesi beklenmektedir.

Kanunda konut kredilerinin teminatı niteliğindeki ipoteklerin nakite çevirime süreçlerinin hızlandırılması ve haciz yolunun da açılması öngörülmüştür.  Bu düzenleme sayesinde verilen kredilerin teminatlarının likiditesinin artması ve yatırımcılar açısından daha cazip hale gelmesi temin edilmiştir.  Bu da fonlama maliyetlerine olumlu etki edecek bir diğer unsurdur.
 

Mortgage Kanununda, Süreçler Türkiye İçin Nasıl Tanımlanıyor?


Kanunda ülkemizde halihazırda var olan birincil piyasada faaliyet gösterecek Konut Finansmanı Kuruluşları (KFK) tanımlanıyor.  İkincil piyasaya Yönelik te İipotek Finansmanı Kuruluşları (İFK), KFK ve İFK’ların ihraç edebilecekleri menkul kıymet türleri tanımlanıyor.  Sermaye piyasaları, gelişmekte olan ülkeler arasında ön plana çıkan ülkemizde, tanımlanan bu araçlar sayesinde düşük riskli hazine bonoları ve yüksek riskli hisse senetleri arasında orta risk seviyesinde ipotek teminatlı menkul kıymetler de alınıp satılabilecektir.  Bu şekilde elde edilen fonlar yeni konut kredilerinin finansmanında kullanılabilecek ve faizlere olumlu etki edebilecektir.